Avaliação de Imóveis
Serviços de Engenharia de Avaliações - Avaliação do patrimônio das pessoas físicas ou jurídicas para finalidades legais, contábeis e gerenciais - Avaliação de imóveis urbanos residenciais, comerciais ou industriais - avaliação de imóveis rurais - laudo de avaliação patrimonial de empresas - avaliação de imóveis e instalações industriais, máquinas, equipamentos e outros bens e direitos tangíveis e intangíveis.
As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos para avaliação de imóveis são:
NBR 14653-1 - Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;
NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos e
NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais
Nos aspectos que dizem respeito à avaliação de imóveis, segundo as definições das normas, nos trabalhos de elaboração do laudo de avaliação são considerados os seguintes elementos que influenciam o valor final do imóvel:
PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS:
Aproveitamento eficiente
Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente
Área de servidão
Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão
Área total de construção
Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721
Área útil da unidade
Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização
BDI
Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção
Códigos alocados
Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis
Conciliação
Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um método
Defeitos construtivos
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção
Depreciação física
Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação
Desmembramento
Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes
Domínio
Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de alguém
Domínio direto
Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse
Domínio pleno
Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto
Domínio útil
Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos
Edifício
Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares
Equipamento comunitário
Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade
Entidades técnicas reconhecidas
Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA
Estado de conservação
Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção
Fração ideal
Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação
Frente projetada
Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de frente em curva
Frente real
Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso
Frente de referência
Frente da situação paradigma adotada
Gabarito de altura
Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local
Gleba urbanizável
Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento
Idade aparente
Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros
Idade real
Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência
Imóvel alodial
Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões
Imóvel de referência
Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando
Imóvel dominante
Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado)
Imóvel paradigma
Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação
Imóvel com vocação urbana
Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos
Imóvel urbano
Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei
Imóvel serviente
Imóvel que sofre restrição imposta por servidão
Infra-estrutura básica
Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso
Lote
Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano
Loteamento
Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes
Luvas
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial
Manutenção
Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem
Outlier
Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado
Padrão construtivo
Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção
Pé-direito
Distância vertical livre entre o piso e o teto
Percentual de comprometimento de área
Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel
Percentual de comprometimento de valor
Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e depois da sua instituição
Planta de valores
Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data
Pólo de influência
Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na medida de sua proximidade
Ponto comercial
Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial
Ponto influenciante
Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra
Posse
Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito
Profundidade equivalente
Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal
Quota-parte
Valor atribuído a uma fração ideal
Renda
Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital
Segmento de área diretamente desmembrável
Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal
Terreno de fundo
Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por um corredor de acesso
terreno encravado
Aquele que não se comunica com a via pública
Terreno interno
Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município
Terrenos acrescidos de marinha
Terrenos que se formarem, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha
Terrenos de marinha
Terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, que:
a) são situados no continente, na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés
Testada
Medida da frente
Unidade imobiliária padronizada
Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, comprovada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com suas características construtivas
Valor depreciável
Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual
Variáveis-chave
Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são importantes para a formação do valor do imóvel
Variáveis independentes
Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação
Variáveis qualitativas
Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)
Variáveis quantitativas
Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa, número de quartos, número de vagas de garagem)
Variável dependente
Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes
Variável dicotômica
Variável que assume apenas dois valores
Variável proxy
Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência
Vício
Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor
Vício construtivo
Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construção ou de execução
Vício de utilização
Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção
Vocação do imóvel
Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais
PARA A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS:
Aproveitamento eficiente
Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica na circunvizinhança, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente
Contemporaneidade
Característica de dados de mercado coletados em período onde não houve variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte
Custo de oportunidade do capital
Maior taxa de juros auferível no mercado em outros oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nível de risco e liquidez
Fator de classe de capacidade de uso das terras
Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre outras
Fator de situação
Fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso
Funcionalidade de benfeitoria
Grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região
Imóvel rural
Imóvel com vocação para exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização
Situação do imóvel
Compreende a localização em relação a um centro de referência e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade
Terra bruta
Terra não trabalhada, com ou sem vegetação natural
Terra cultivada
Terra com cultivo agrícola
Terra nua
Terra sem produção vegetal ou vegetação natural
Valor econômico
Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento ou pela produção vegetal, durante sua vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco
