Avaliação de Ativos

 

 

 

Os bens podem ser classificados em:

Tangíveis ou corpóreos
(Identificados materialmente: imóveis; máquinas e equipamentos; culturas agrícolas; móveis e utensílios; instalações, entre outros)

Intangíveis ou incorpóreos
(Não identificados materialmente: marcas; patentes; direitos de uso; fundos de comércio; goodwil, entre outros)

Quanto aos tangíveis, destacam-se entre outros:

Quanto aos intangíveis, destacam-se entre outros:

terra nua e suas benfeitorias são identificadas indistintamente como um bem imobiliário, e sua avaliação utiliza conceitos técnicos e econômicos. Seu valor é decorrência de sua utilidade e/ou de sua capacidade de satisfazer as necessidades, interesses e desejos da sociedade, e sofre influências por suas qualidades singulares de natureza física como durabilidade, imobilidade e localização, além das limitações de oferta e procura.

A propriedade é um conceito legal que compreende todos os direitos, interesses e benefícios relacionado com a posse de um bem.

A propriedade se integra com os direitos privados que outorgam ao proprietário um ou vários direitos específicos sobre o que possui. Assim, este tem direito a utilizar, vender, alugar, arrendar, doar ou exercer todos ou nenhum desses direitos.

Os bens móveis incluem objetos que não estão permanentemente aderidos aos bens imobiliários e geralmente se caracterizam por sua mobilidade, tais como, móveis, utensílios, máquinas, etc.

Na terminologia contábil, os ativos podem ser tangíveis e intangíveis. São frutos de imobilizações históricas e investimentos realizados e deles se espera que fluam benefícios econômicos futuros ao empreendimento.

Os benefícios econômicos futuros envoltos em um ativo poderão fluir à empresa em várias formas, seja pelo seu uso individual ou em combinação com outros ativos, para produzir bens ou serviços, ou ainda quando da sua desmobilização, através de substituição por outros ativos ou empregando-os para uma dação em pagamento.

Só devem ser considerados como ativos imobilizados aqueles que se destinam a produção, e dos quais se possa esperar benefícios econômicos futuros, que fluirão à empresa.

OS PRINCÍPIOS GERAIS DA AVALIAÇÃO DE ATIVOS
As variações dos preços dos bens resultam dos efeitos específicos e gerais das forças econômicas e sociais ao longo do tempo. As forças gerais podem ocasionar mudanças nos níveis de preços e no poder aquisitivo relativo da sociedade. Forças específicas, tais como a mudança tecnológica em máquinas e equipamentos, planos urbanísticos em imóveis urbanos, podem gerar movimentos na oferta e na procura e ocasionar mudanças significativas nos preços. Muitos princípios reconhecidos são aplicáveis na avaliação de bens. Destacam-se entre eles os seguintes:

Princípio da oferta e procura
Estabelece que o preço de um bem, serviço, ou comodidade varia inversamente com a oferta do item e diretamente com a sua procura. Nos mercados imobiliários, oferta representa a quantidade de imóveis disponibilizados para venda ou locação, em vários preços, num dado mercado e dentro de um período de tempo. A procura constitui o número de possíveis compradores ou locatários procurando tipos específicos de imóveis a vários preços, num dado mercado, dentro de um certo período de tempo. Tradicionalmente, os gráficos de oferta e de procura são representados por duas curvas que se cruzam, indicando um preço de equilíbrio.

Princípio da permanência
Admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter constantes, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do tempo.

Princípio da proporcionalidade
Segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados semelhantes, têm preços semelhantes. Em conseqüência, as eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças entre as características dos bens e dos respectivos mercados. Este é o princípio mais usado no tratamento por fatores, mas que deve ser usado com maior cautela, na identificação das corretas mensurações dessas diferenças.

Princípio da substituição ou da equivalência
Segundo o qual dois bens fungíveis, em mercados semelhantes, têm preços equivalentes, numa certa data.(Bens fungíveis são aqueles que podem ser substituídos por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Bens infungíveis são aqueles que, embora da mesma espécie, não podem ser substituídos por outros.)

Princípio da rentabilidade
Segundo o qual o valor de um imóvel que se encontra em exploração econômica é função das expectativas de renda que previsivelmente proporcionará no futuro.

Princípio da finalidade
Segundo o qual a finalidade da avaliação condiciona o método e as técnicas de avaliação a serem empregadas. Em conseqüência, os critérios e métodos de avaliação utilizados devem ser coerentes com a finalidade da avaliação.

Princípio do maior e melhor uso
Segundo o qual o valor de um imóvel que comporta diferentes usos, ou diferentes tipos de aproveitamento, será o que resulte economicamente mais aconselhável, dentro das possibilidades legais e físicas, e desde que absorvíveis pelo mercado.

Princípio da probabilidade
Segundo o qual, quando existirem vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis devem ser escolhidos aqueles que possam ser considerados os mais prováveis.

Princípio da prudência
Segundo o qual, são adotados os valores mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. Este princípio é usualmente aplicado nos casos de avaliação para garantias hipotecárias, de créditos ou empréstimos, coberturas de provisões técnicas de entidades seguradoras e determinação do patrimônio imobiliário dos Fundos de Pensão ou outros casos assemelhados.

Princípio da transparência
Segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão e detalhar as hipóteses e documentação utilizadas.

Fonte: IBAPE

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